Quitter un logement en location : respect du préavis

lundi 25 août 2014
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Cette fiche technique de Familles de France a été actualisée le 21 juillet 2014 suite à la publication de la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

Un contrat de bail en location dite nue (c’est-à-dire non meublée) est signé pour 3 ans. Lorsqu’il s’agit d’une location meublé, sa durée est d’1 année minimum selon la loi, et peut être même de 9 mois pour les étudiants. Chacun d’eux est reconductible automatiquement pour une même période.
Comment et dans quelles conditions peut-on en sortir avant le terme ?

La location nue

C’est la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit les conditions de résiliation des baux, précisément en ses articles 12 et 15. Avant toute chose, il faut savoir que le locataire dispose de plus de latitude que son bailleur pour mettre fin au contrat de bail.

La résiliation du bail par le locataire
Le bail d’une location non meublée est signé pour trois années, mais le locataire peut y mettre fin quand il le souhaite, sous respect d’un préavis de 3 mois.
Attention, dans certaines situations, le locataire, si et seulement s’il est titulaire du contrat, peut bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois :
• Lorsque logement concerné est situé en zone d’encadrement des loyers ;
• Lorsque le locataire obtient un premier emploi ;
• Lorsque le locataire fait l’objet d’une mutation ;
• Lorsque le locataire perd son emploi (dont CDD, intérim et rupture conventionnelle) ;
• Lorsque le locataire trouve un nouvel emploi consécutivement à une perte d’emploi ;
• Lorsqu’il s’agit d’un locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile ;
Attention, c’est le locataire signataire du bail (ou les signataires s’il y a plusieurs capitulaires) qui doit être concerné par une de ces situations pour bénéficier du délai de préavis réduit.
bénéficiaires du RSA

La forme du congé est très importante
Que le congé émane du locataire ou du bailleur, la loi impose que le congé soit envoyé par courrier recommandé avec avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

Date à partir de laquelle le délai d’1 mois ou 3 mois commence à courir
C’est la date de réception du congé par le bailleur qui fait partir le début du délai de préavis. D’où l’importance d’un envoi avec preuve de la bonne réception par le bailleur.

Le locataire et le paiement des loyers
Cela diffère selon que le congé ait été délivré par le bailleur ou par le locataire.
S’il émane de ce dernier, il doit payer les loyers et charges pour la période allant jusqu’à la fin du délai. Par contre, si le congé a été délivré par le bailleur, le locataire est tenu du paiement son départ effectif du logement.
Il convient de noter que dans tous les cas, il est possible de convenir d’un accord (écrit, pour preuve en cas de contestation ultérieure de l’accord) entre le bailleur et le locataire pour que ce dernier puisse quitter les lieux avant la fin dudit délai. Ainsi, le locataire sortant ne sera redevable des loyers et charges que pour le temps où il sera resté dans le logement.

La résiliation du contrat de location par le bailleur
Attention, pour le bailleur, il ne s’agit pas tant d’une résiliation que d’une non-reconduction du bail. En effet, c’est uniquement 6 mois avant la fin du bail qu’il peut indiquer au locataire sa volonté de ne pas le reconduire. De plus, ce congé doit être justifié, le bailleur ne pouvant pas simplement demander au locataire de quitter les lieux ; il doit avoir décidé de reprendre le logement ou de le vendre ou alors, détenir un motif sérieux (comme le non-paiement du loyer par le locataire) et l’indiquer clairement au bail. Un congé justifié frauduleusement est puni d’une amende d’un montant maximal de 6000 euros.
• La décision de reprendre le logement
En cas de reprise du logement, le bailleur doit indiquer au sein du congé délivré, les nom et adresse du bénéficiaire (qui ne peut être que : le bailleur, son conjoint (mariage, PACS, concubinage depuis plus d’1an), ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint), ainsi que les liens qui les unit. Il doit apporter justification du caractère réel et sérieux de sa décision de reprendre.
• La décision de vendre le logement
Lorsque le bailleur décide de vendre le logement occupé par le locataire, il doit indiquer à ce dernier, au sein du congé délivré, le prix ainsi que les conditions de la vente projetée du logement. En réalité, le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
Si le locataire décide de vendre finalement à des conditions plus avantageuses qu’initialement prévues, le bailleur ou à défaut le notaire doit en informer le locataire. Cette information vaut offre de vente et est valable 1 mois dès réception.
NB = Pour la reprise et pour la vente : une notice précisant les devoirs du bailleur ainsi que les voies de recours du locataire est transmise au locataire.

• Obligations spécifiques du bailleur selon le locataire
Dans le cas où le locataire est âgé de plus de 65 ans et s’il a des ressources annuelles inférieures au plafond de ressource existant pour l’attribution de logements sociaux, le bailleur qui ne veut pas reconduire le contrat de bail est limité. En effet, il doit alors lui proposer un autre logement dans les limites géographiques suivantes : même arrondissement ou arrondissements limitrophes ou communes limitrophes de l’arrondissement (si commune avec arrondissements) ; même canton ou dans cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans communes limitrophes de ce canton (si commune divisée en cantons) ; sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km (dans les autres cas).
Mais le bailleur n’est pas soumis à cette obligation si lui-même a plus de 65 ans ou s’il a des ressources inférieures à celles indiquées supra.

La location meublée

La législation relative à la location meublée vient d’être quelque peu modifiée par la loi n° 2014-366, notamment concernant la location meublée.
Tout comme pour la location nue, le locataire peut mettre fin au contrat facilement (en respectant un délai), là où le bailleur peut juste ne pas le reconduire.

La forme du congé est très importante
Comme pour un congé délivré dans un logement non-meublé, l’envoi de celui-ci en recommandé avec avis de réception ou la signification par acte d’huissier est nécessaire pour que le congé soit en bonne et due forme (et qu’il constitue une preuve en cas de litige).

La résiliation du contrat par le locataire
Le locataire peut mettre fin au contrat de location à tout moment, peu importe la durée de la location (9 mois, 1 an ou plus), sous réserve d’un préavis d’1 mois. C’est la date de réception du congé par le bailleur qui fait partir le début du délai de préavis. D’où l’importance d’un envoi avec preuve de la bonne réception. Le paiement du loyer et des charges est dû jusqu’au terme du délai de préavis, à moins que les parties aient convenu (par écrit) d’un départ anticipé.

La résiliation du contrat par le bailleur
Le bailleur peut ne pas vouloir laisser le bail se reconduire que dans 3 situations : lorsqu’il reprend le logement, lorsqu’il vend celui-ci ou pour un motif légitime et sérieux (comme, par exemple, le locataire qui ne paie pas son loyer). Il doit en informer le locataire au plus tard 3 mois avant le terme du contrat et lui préciser le motif.
Reprise du logement
Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. Il doit lui indiquer les nom et adresse de la personne qui doit reprendre le logement ainsi que le lien qui existe avec cette personne ; qui ne peut être que : le bailleur, son conjoint (mariage, PACS, concubinage depuis plus d’1an), ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
Véracité du motif de non-reconduction
Si le motif avancé par le bailleur est contesté par le locataire, le juge peut être saisi. Il vérifie la réalité du motif et le respect des obligations du bailleur (principalement, l’indication du motif de non-reconduction).
Cas où le bailleur est moins libre de ne pas reconduire le contrat de location
Dans le cas où le locataire est âgé de plus de 65 ans et s’il a des ressources annuelles inférieures au plafond de ressource existant pour l’attribution de logements sociaux, le bailleur qui ne veut pas reconduire le contrat de bail est limité. En effet, il doit alors lui proposer un autre logement dans les limites géographiques suivantes : même arrondissement ou arrondissements limitrophes ou communes limitrophes de l’arrondissement (si commune avec arrondissements) ; même canton ou dans cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans communes limitrophes de ce canton (si commune divisée en cantons) ; sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km (dans les autres cas).
Mais le bailleur n’est pas soumis à cette obligation si lui-même a plus de 65 ans ou s’il a des ressources inférieures à celles indiquées supra.


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Hélas 2016 et 2017 n’ont pas vu encore de diffusions mais tout devrait reprendre, on y croit ....